계약갱신청구권과 임대차계약 신고 의무는 임차인의 주거 안정을 목표로 도입된 '임대차 3법'의 핵심 제도예요.
이 두 제도는 서로 다른 역할을 하지만, 임대차 계약의 투명성을 높이고 권리 관계를 명확히 한다는 점에서 깊이 연관되어 있어요.
특히 주택 임대차 신고제는 계약갱신청구권 행사로 갱신된 계약까지 포함해 모든 주택 임대차 거래를 의무적으로 신고하게 함으로써 시장 상황을 정확하게 파악하고 분쟁을 줄이는 기반이 되고 있어요.
-주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요
-전월세 신고제 계도기간 1년 더 연장하고 과태료 인하
임대차 3법의 핵심, 계약갱신청구권의 의미
계약갱신청구권은 주택 임대차 보호법에 따라 임차인이 원한다면 한 번 더 계약을 연장할 수 있도록 법으로 보장해 주는 권리예요.
이 권리를 행사하면 임차인은 최소 2년의 추가 거주 기간을 확보할 수 있게 되는 거예요.
기존 계약 기간 2년에 이 갱신 기간 2년을 더해서, 총 4년 동안 안정적으로 거주할 수 있게 된 거죠.
이 제도의 가장 중요한 점은 임대료 인상 폭을 제한한다는 것인데요.
계약갱신청구권을 행사할 때 임대료는 종전 임대료의 5%를 초과해서 올릴 수 없도록 규정했어요.
이러한 제한 덕분에 임차인들은 갑작스러운 임대료 폭등으로부터 보호받을 수 있게 되었어요.
하지만 임대인에게도 정당한 거절 사유가 있는데요.
대표적으로 임대인 본인이나 직계존비속(부모, 자녀)이 해당 주택에 실제 거주하려고 할 때는 갱신 청구를 거절할 수 있게 되어 있어요.
이 외에도 임차인이 월세를 2기 이상 연체했다거나, 주택을 고의로 파손하는 등의 경우에는 갱신 청구가 거절될 수 있으니 주의해야 해요.
임차인이라면 반드시 알아야 할 갱신청구권 행사 시점
계약갱신청구권을 행사하는 시점은 정말 중요해요.
주택임대차보호법 개정으로 인해 현재는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신을 요구해야 해요.
만약 이 기간을 놓치게 되면, 임차인은 이 권리를 사용할 수 없게 되어 버려요.
예를 들어서 2025년 12월 31일이 계약 만료일이라면, 늦어도 2025년 10월 31일까지는 집주인에게 갱신 의사를 전달했어야 하는 거예요.
이러한 의사 표시는 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 사용할 수 있도록 문자 메시지나 내용증명 등으로 명확하게 해 두는 것이 좋아요.
계약갱신청구권과 임대차계약 신고 의무의 연결고리
여기서 임대차계약 신고 의무, 즉 전월세 신고제가 계약갱신청구권과 연결되는 지점이 생겨나요.
전월세 신고제는 주택의 신규 계약뿐만 아니라 계약갱신청구권을 사용해서 갱신된 계약까지 모두 지방자치단체에 의무적으로 신고하도록 하는 제도예요.
이 의무는 2021년 6월 1일부터 시행되었어요.
임대차 계약을 체결하거나 변경했을 때, 계약 당사자(임대인과 임차인)가 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 하는 것이 핵심이에요.
이 신고 의무를 통해 정부는 임대차 시장의 투명성을 확보하고자 하는 거예요.
시장에서 실제로 얼마에 전월세 계약이 이루어졌는지, 계약갱신청구권이 얼마나 사용되었는지 등의 정보를 정확하게 파악할 수 있게 되는 거죠.
실거주 거절 후 거짓 임대에 대한 대처 방안
계약갱신청구권을 거절하는 가장 흔한 사유는 임대인의 실거주 목적이라고 했어요.
그런데 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 실제로는 거주하지 않고 곧바로 다른 세입자에게 더 비싼 값에 임대를 놓는 경우가 발생할 수 있어요.
이러한 편법을 막는 데 임대차계약 신고 의무가 큰 역할을 해요.
주택 임대차 신고제 덕분에 기존 임차인은 이사 나간 후에도 해당 주택의 새로운 임대차 계약 체결 정보를 쉽게 확인할 수 있게 되었어요.
만약 임대인이 실거주한다고 해놓고 새로운 임차인에게 임대를 놓은 것이 확인되면, 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있게 되거든요.
이때 새로운 임대차 계약의 임대차 신고 정보가 임대인의 허위 갱신 거절을 증명하는 강력한 증거가 되는 거예요.
임대차 신고 의무가 없었다면, 기존 임차인이 새로운 계약 정보를 알아내기가 매우 어려웠을 거예요.
임대차계약 신고 의무 미이행 시 발생할 수 있는 문제점
전월세 신고제는 의무이기 때문에 정해진 기한 내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있어요.
계약일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 지연 기간에 따라 4만 원에서 최대 100만 원까지 과태료가 나올 수 있었어요.
물론 최근에는 계도 기간을 연장하고 과태료 기준을 낮추는 방안도 논의되었지만, 법적 의무라는 사실은 변함이 없어요.
임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 하지만, 보통은 공인중개사가 대리해서 신고를 많이 하기도 해요.
하지만 이 의무는 결국 당사자들에게 있는 것이므로, 계약 당사자 모두가 신고 여부를 꼼꼼하게 확인해야 해요.
실제 사례를 하나 들어볼게요.
임차인 김 씨는 2025년 초에 임대차 계약을 했지만, 집주인이 "어차피 계약갱신청구권 쓸 거 아니냐. 신고하면 세금만 늘어난다"라며 신고를 미루자고 권유했어요.
김 씨는 집주인의 말만 믿고 신고를 하지 않았고, 30일이 지나버렸어요.
나중에 계약 조건 문제로 집주인과 분쟁이 생겼을 때, 구청으로부터 신고 의무 위반으로 과태료 부과 대상이 될 수 있다는 통지를 받았어요.
이처럼 계약갱신청구권 행사와는 별개로 임대차계약 신고 의무는 모든 계약에 적용되는 법적인 의무사항이니, 절대 가볍게 여겨서는 안 돼요.
임차인이 꼭 기억하면 좋은 계약 관련 주의사항
임차인으로서 계약갱신청구권과 임대차계약 신고 의무를 잘 활용하려면 몇 가지를 꼭 기억해야 해요.
가장 먼저, 계약서에 계약갱신청구권을 행사한 것인지, 아니면 임대인과의 단순 합의로 갱신한 것인지를 명확하게 명시하는 것이 중요해요.
묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않기 때문에, 만약 묵시적 갱신이 된 후에도 임차인은 갱신 요구권을 한 번 더 사용할 수 있다는 점을 알아두시면 좋아요.
두 번째로, 전월세 신고제를 통해 계약 내용이 신고되면 이 자체가 확정일자를 받은 것으로 간주되어서 임차인의 보증금 보호에도 큰 도움이 돼요.
계약을 체결하고 신고를 완료하면, 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 갖추는 데 필수적인 절차를 한 번에 해결하는 효과도 볼 수 있어요.
그러므로 임차인 스스로도 계약 후 30일 이내에 신고가 제대로 이루어졌는지 확인하는 적극성이 필요해요.
만약 임대인이 신고를 거부하거나 미룬다면, 임차인이 단독으로도 신고할 수 있는 방법이 마련되어 있으니 걱정하지 않으셔도 돼요.
임대차 시장 투명성 확보를 위한 두 제도의 역할
계약갱신청구권과 임대차계약 신고 의무는 궁극적으로 임대차 시장의 안정성과 투명성이라는 공동의 목표를 가지고 있어요.
계약갱신청구권은 임차인의 거주 기간을 예측 가능하게 해서 주거 불안정을 해소해 주는 직접적인 안정 장치예요.
반면에 임대차계약 신고 의무는 시장의 실제 가격 정보를 투명하게 공개하여 임대료가 폭등하는 것을 억제하는 간접적인 안정 장치 역할을 해요.
이러한 투명한 정보는 임대인과 임차인 모두에게 합리적인 계약의 기준을 제공해 주는 역할을 하기도 해요.
임차인 입장에서는 신고된 주변 시세를 확인하고 계약갱신청구권 행사 시 임대료 5% 상한선이 적절한지 판단하는 데 도움을 받을 수 있어요.
결국 이 두 제도는 상호 보완적인 관계를 가지며 임대차 계약 환경을 더욱 공정하고 예측 가능하게 만들고 있어요.
최근에는 계약갱신청구권을 현행 '2+2년'에서 '3+3+3년'처럼 확대하는 법안 발의도 있었는데요.
이런 변화는 주택 임대차 신고제가 확보한 정확한 계약 정보를 바탕으로 임대차 시장에 미치는 영향을 분석하고, 정책 방향을 설정하는 데 중요한 자료로 활용되고 있답니다.
두 제도를 올바르게 이해하고 활용하는 것이 바로 현재를 살아가는 임대인과 임차인 모두에게 필요한 슬기로운 주거 생활의 첫걸음이라고 생각해야 해요.
FAQ
Q1. 계약갱신청구권을 한 번 사용했는데, 그 후 집주인이 바뀌면 새로운 집주인에게 다시 청구할 수 있나요?
A1. 아니요. 계약갱신청구권은 주택에 대해 임차인이 가질 수 있는 갱신 요구 권리 총 횟수가 1회로 정해져 있어요. 따라서 집주인이 바뀌어도 이 권리는 소멸하지 않고, 이미 기존 계약에서 1회를 사용했다면 새로운 집주인에게 다시 청구할 수는 없어요.
Q2. 계약서에 '계약갱신청구권은 포기한다'는 특약을 넣으면 법적으로 효력이 있나요?
A2. 아니요. 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있어요. 이는 강행규정이기 때문에, 임차인에게 주어지는 계약갱신청구권을 미리 포기한다는 특약은 법적으로 효력이 인정되지 않아요.
Q3. 전월세 신고를 하면 임대인의 세금 부담이 늘어나서 집주인이 신고를 피하려 하는데, 어떻게 해야 하나요?
A3. 주택 임대차 신고 의무는 법적 의무사항이며, 신고를 하지 않을 경우 과태료는 임대인과 임차인 모두에게 부과될 수 있어요. 임대인이 신고를 거부하거나 미룰 경우, 임차인은 계약서 등의 서류를 첨부하여 단독으로 신고할 수 있으니 관할 지자체에 문의하시면 돼요.
Q4. 오피스텔도 주택 임대차 신고 의무 대상이 되나요?
A4. 네, 오피스텔도 주거용으로 사용하고 있다면 주택 임대차 신고 의무 대상이 될 수 있어요. 이 제도는 실제 용도를 기준으로 하며, 주택으로 사용되는 모든 임대차 계약에 적용되므로, 주거용 오피스텔 계약도 30일 이내 신고해야 해요.
Q5. 월세가 10만 원이고 보증금이 3천만 원인 계약도 주택 임대차 신고를 해야 하나요?
A5. 주택 임대차 신고는 보증금 6천만 원을 초과하거나 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약에 대해 의무예요. 따라서 보증금이 3천만 원이고 월세가 10만 원이라면 신고 의무 대상에 해당하지 않아요. 다만, 계약서를 작성한 공인중개사가 있다면 중개인이 대리 신고를 진행하는 경우도 있으니 확인해 볼 필요는 있어요.
결론
계약갱신청구권과 임대차계약 신고 의무는 임대차 시장의 건전한 발전을 위한 양대 축과 같아요. 계약갱신청구권이 임차인의 거주권을 튼튼하게 지켜주는 방패라면, 주택 임대차 신고제는 그 방패가 제대로 작동하는지 시장을 투명하게 비춰주는 거울이라고 할 수 있어요. 두 제도를 정확하게 이해하고 적극적으로 활용하는 것은 임대인과 임차인 모두에게 공정한 계약 문화를 만드는 데 필수적인 노력이에요. 주거 안정과 시장 투명성 확보라는 두 마리 토끼를 잡기 위해, 이 두 가지 법적 의무와 권리를 꼼꼼하게 챙기는 습관을 들여야겠어요.
